杨帆委员：

您提出的“关于完善中原区老旧小区改造后的物业管理机制的建议”的建议收悉，现答复如下：

一、老旧小区改造工作概况

“十四五”规划开展期间，按照市委、市政府统一部署和要求，中原区认真贯彻落实中央及省、市老旧小区改造政策，明确以改善民生为核心，以优化城市人居环境，提高居住品质为目标，以“一拆五改三增加”为重点，坚持“区级统筹、街道实施、规划引领、路院共治、问需于民、压茬推进”的工作机制，稳步推进我区老旧小区改造工作，初步实现了一批小区“功能完善、环境整洁、管理有序、群众满意”的目标任务。全区共改造老旧小区572个，涉及133451户，3643栋楼，总建筑面积1258万平方米。共投入改造资金13亿余元。

二、老旧小区改造后管理现状

老旧小区改造工作中，我区制定了《中原区老旧小区综合改造工程实施方案》、《中原区老旧小区建立物业长效管理机制工作方案》，要求各街道建立健全老旧小区综合改造长效管理机制，落实物业管理、明确管理责任、加强服务监督。对老旧小区物业管理费用，区财政给予一定的补贴，引导、鼓励居民提高物业消费意识，享受物业长效管理对老旧小区居民带来的便捷和价值，实现老旧小区长效管理，巩固老旧小区改造成果。

但在实际管理过程中，老旧小区物业精细化管理普遍存在“两低两难”的问题。

（一）专业物业覆盖率低。据统计，我区已完成老旧小区改造的572个小区，引入专业物业公司165个，占28.4%。专业物业企业由于实力、管理经验等问题，管理服务水平参差不齐。

（二）居民有偿物业服务意识低。以“老破小”为特征的老旧小区多为机关、企业家属院及杂居小区，居民多为老年人、租住人员等低收入人群，物业管理有偿消费意识及能力较低，甚至抵触缴纳物业费。

（三）专业物业公司引入难。老旧小区情况各不相同，大小不一，综合改造项目不同，标准不同。综合改造比较彻底，效果较好的小区引入专业物业公司相对容易，进行基础改造的小区引入物业难度较大。在物业服务市场化的情况下，考虑到收费难度大，专业物业公司入驻意愿弱，顾虑较多。

（四）物业服务运营难。老旧小区物业收费率普遍在30%—60%，有些只收取每月每户5-10元卫生费甚至是零收费。老旧小区居住人群缴费意识差，对不缴费行为又缺乏约束机制。造成已进驻的物业服务企业运营成本高，管理难度大，难以持续经营。未进驻老旧小区的物业企业积极性不高。实施后勤管理、业主自治管理、社区兜底管理的小区也面临同样问题，物业管理服务管理水平低下，形成“服务差不缴费，不缴费服务更差”的死循环。

三、下步我区老旧小区管理工作重点

（一）由区委、区政府领导牵头，区社治委、房管、城管、财政、教育、民政等有关部门组成的相互配合依托三级社区管理组织机构网络，建立街道、社区、楼院三级物业管理服务机构。街道物业服务中心，社区物业服务站，专业物业管理和居民自治、后勤管理、社区托底管理等准物业管理三级组织机构，提高老旧小区物业覆盖率。

（二）坚持属地管理，按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处和社区的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制。坚持突出重点，主要针对已完成改造，且目前尚未推行专业物业管理的老旧小区。坚持典型引路，通过试点先行、典型引路的方式总结推广成功经验，以点带面推动工作全面铺开。坚持业主参与，突出业主、居民共同参与，确保业主、居民的知情权、参与权、选择权和监督权。

（三）根据居民意愿、老旧小区的规模、配套设施完善程度、管理成本等因素，引入专业化物业管理或准物业管理。一是对具备条件的老旧小区，指导其选举成立业主委员会，通过业主大会集体决策选聘有专业资质的物业企业进行管理。二是对规模较小、物业公司不愿接管的老旧小区，街道和社区可以牵头搭线，将无主管的若干个相邻小区进行合并，打包给一家专业的物业企业，实现“大物业”集中管理，在保洁、绿化、秩序和设备维护等方面实现资源共享。三是对通过市场确实难以解决，暂时需政府“托底”的老旧小区，在引入公益性物业企业或实行后勤管理、业主自治、社区托底等社区化准物业管理的同时，加大政策扶持力度，并逐步增强居民对物业服务价值的认识，督促物业企业和相关管理人员提升服务水平，推动物业管理向市场化转变。

（四）加大物业服务企业党组织组建力度，规范物业服务企业党组织建设。落实社区“两委”、业主委员会、物业服务企业“双向进入、交叉任职”，健全议事协商机制。上下联动，健全完善三方联动机制。

（五）加强宣传，引导居民消费意识。物业企业在老旧小区难以正常运转的最根本原因在于收费难，需要多渠道、多形式、多角度的开展宣传活动，在不断提高物业服务水平的同时，增强居民对物业管理的消费意识，并动员党员居民、热心居民参与小区管理，进一步带动全小区居民支持物业管理，享受物业服务水平不断提高对生活带来的便利。

希望您多关注、多支持我们的工作，给我们多提宝贵意见和建议，促进我们工作更好的开展。再次感谢您的建议！